บทความการลงทุน: รีวิวหุ้น CPN เจ้าของ "ศูนย์กลางการใช้ชีวิต" ส่วนแบ่งการตลาดอันดับหนึ่งของไทย

ภาพรวมและจุดยืนของธุรกิจ

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN คือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีศูนย์การค้าเป็นแกนกลางรายใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ณ สิ้นปี 2025 บริษัทฯ บริหารศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในไทย 43 แห่ง ในมาเลเซีย 1 แห่ง และศูนย์การค้าขนาดเล็กในไทยอีก 16 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 2.3 ล้านตารางเมตร ครอบคลุมมากกว่า 20 จังหวัดทั่วประเทศ ด้วยขนาดพื้นที่ค้าปลีกรวมนี้ กลุ่มเซ็นทรัลถือครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดที่ราวร้อยละ 22 นำหน้ากลุ่ม TCC, CP Axtra, Siam Piwat และ The Mall

หัวใจของการวางตำแหน่งเชิงกลยุทธ์คือแนวคิด "Retail-led Mixed-use Development" กล่าวคือ บริษัทฯ ไม่ได้มองตัวเองเป็นเพียงผู้ให้เช่าพื้นที่ค้าปลีก แต่ใช้ศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้าพื้นที่ แล้วต่อยอดด้วยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และที่พักอาศัย ที่ตั้งอยู่ติดกันหรือบริเวณใกล้เคียง เพื่อสร้างสิ่งที่บริษัทฯ เรียกว่า "The Ecosystem for All" ระบบนิเวศนี้เองที่ทำให้ CPN มีคูเมืองเชิงธุรกิจที่แข็งแรง เพราะเมื่อคนอาศัย ทำงาน และใช้ชีวิตอยู่รอบศูนย์การค้าเดียวกัน กระแสผู้ใช้บริการก็มีเสถียรภาพมากกว่าห้างที่ยืนอยู่ลำพัง

ในปี 2025 บริษัทฯ มีผู้ใช้บริการรวมกว่า 510 ล้านครั้งต่อปี และรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยได้เกินร้อยละ 90 ต่อเนื่อง ผลประกอบการทำสถิติสูงสุดติดต่อกันเป็นปีที่สาม ด้วยรายได้รวมราว 53,009 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 18,841 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13 จากปีก่อน โดยอัตรากำไรขั้นต้นขยับขึ้นแตะร้อยละ 58 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ สะท้อนวินัยด้านต้นทุนที่เข้มงวด ในด้านคุณภาพเครดิต TRIS Rating ได้ปรับเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิเป็นระดับ "AA+" แนวโน้ม "Stable" ตอกย้ำความมั่นคงของกระแสเงินสดจากธุรกิจศูนย์การค้า

ประวัติความเป็นมา: จากลาดพร้าวสู่ระบบนิเวศระดับภูมิภาค

CPN ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 1980 ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 300 ล้านบาท ภายใต้ชื่อ "บริษัท เซ็นทรัล พลาซา จำกัด" โดยมีเป้าหมายชัดเจนตั้งแต่ต้นในการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดใหญ่แบบครบวงจร จุดเริ่มต้นที่สำคัญคือปี 1982 เมื่อบริษัทฯ เปิดโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแบบครบวงจรแห่งแรกของประเทศไทย จากนั้นได้ขยายด้วยเซ็นทรัล รามอินทรา เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และพัทยา เซ็นเตอร์ (ปัจจุบันคือเซ็นทรัล มารีนา เอาต์เล็ต) ก่อนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 1995 ด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 2,244 ล้านบาท มูลค่าหุ้นละ 0.50 บาท โดยมีบริษัท เซ็นทรัล โฮลดิ้ง จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

พัฒนาการที่น่าสนใจในเชิงโครงสร้างทุนคือ การที่ CPN ริเริ่มใช้กลไกกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์และระดมทุนไปพัฒนาโครงการใหม่ เริ่มจากการจัดตั้งกองทุนรวมสิทธิการเช่าฯ CPNRF ในปี 2005 และ CPNCG ในปี 2012 ก่อนที่จะแปลงสภาพ CPNRF เป็นทรัสต์ CPNREIT ในปี 2017 โดยบริษัทฯ ยังคงทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารสินทรัพย์ กลไกนี้สะท้อนวิธีคิดแบบ asset-light บางส่วน คือหมุนเงินทุนออกจากสินทรัพย์ที่โตเต็มที่แล้วไปลงในโครงการที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า โดยยังรักษาบทบาทผู้บริหารและรายได้ค่าธรรมเนียมไว้

การเติบโตอีกช่วงหนึ่งมาจากการควบรวมกิจการเชิงกลยุทธ์ ในปี 2018 บริษัทฯ เข้าซื้อหุ้นร้อยละ 67.5 ใน บมจ. แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) ได้สินทรัพย์เป็นอาคารสำนักงานคุณภาพหลายแห่งและที่ดินรอพัฒนา และในปี 2021 เข้าซื้อหุ้นร้อยละ 96 ใน บมจ. สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ (SF) ทำให้ได้ศูนย์การค้าเอสพลานาด ศูนย์การค้าขนาดเล็กกว่า 10 แห่ง และการถือหุ้นในเมกา บางนา ดีลทั้งสองช่วยเสริมทั้งพอร์ตสินทรัพย์และขีดความสามารถในการแข่งขันอย่างมีนัยสำคัญ

ในปี 2025 ซึ่งเป็นปีครบรอบ 45 ปี บริษัทฯ ได้เปิดสองแลนด์มาร์กสำคัญ ได้แก่ โครงการ Central Park ในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นโครงการ Mixed-use ระดับ Super Core CBD ที่เชื่อมโยงศูนย์การค้า อาคารสำนักงานเกรด A โรงแรมดุสิตธานี และที่พักอาศัยเข้าด้วยกัน และโครงการเซ็นทรัล กระบี่ ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแนวคิดความยั่งยืนแห่งแรกของไทย นอกจากนี้ยังมีการวางแผนส่งมอบตำแหน่งผู้บริหารสูงสุด โดยคุณชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล จะเข้ารับตำแหน่งกรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2026 แทนคุณวัลยา จิราธิวัฒน์ ที่จะยังคงดำรงตำแหน่งกรรมการบริษัทต่อไป

โครงสร้างธุรกิจและแหล่งที่มาของรายได้

รายได้ของ CPN แบ่งเป็นสามสายหลัก โดยมีสัดส่วนที่สะท้อนลักษณะของธุรกิจที่พึ่งพากระแสเงินสดค่าเช่าเป็นแกนกลางอย่างชัดเจน

1. สายแรกและสำคัญที่สุดคือ ธุรกิจให้เช่าและบริการ ซึ่งในปี 2025 สร้างรายได้ 43,721 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 87 ของรายได้จากการดำเนินงานรวม (เทียบกับร้อยละ 84 ในสองปีก่อนหน้า) รายได้ส่วนนี้ประกอบด้วยค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน รายได้จากบริการระบบสาธารณูปโภค ความสะอาดและความปลอดภัย ตลอดจนค่าเช่าพื้นที่จัดกิจกรรม ศูนย์ประชุม และสื่อโฆษณาภายในอาคาร นอกเหนือจากศูนย์การค้าแล้ว บริษัทฯ ยังมีอาคารสำนักงานติดศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ อีก 11 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าราว 4 ล้านตารางเมตร พร้อมบริการห้องประชุมรายชั่วโมงภายใต้แบรนด์ "at work" ความจริงที่ว่ารายได้กว่าร้อยละ 87 มาจากค่าเช่าที่มีสัญญาผูกพันเป็นตัวการันตีความสม่ำเสมอของกระแสเงินสด ซึ่งเป็นรากฐานของอันดับเครดิตระดับ AA+
2. สายที่สองคือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย สร้างรายได้ 4,351 ล้านบาทในปี 2025 คิดเป็นราวร้อยละ 9 (ลดลงจากร้อยละ 12–13 ในสองปีก่อน) ณ สิ้นปี 2025 บริษัทฯ มีโครงการทั้งหมด 51 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 31 แห่งและบ้านแนวราบ 20 แห่ง จุดเด่นเชิงกลยุทธ์คือ โครงการที่พักอาศัยส่วนใหญ่พัฒนาบนที่ดินติดศูนย์การค้าของกลุ่มเซ็นทรัลในต่างจังหวัด หรือทำเลศักยภาพในกรุงเทพฯ ทำให้มีจุดขายเฉพาะตัวและได้รับการตอบรับดี โดยส่วนใหญ่เป็นความต้องการเพื่ออยู่อาศัยจริง สายนี้จึงทำหน้าที่เป็นเครื่องมือ "ปลดล็อกมูลค่าที่ดิน" ที่บริษัทฯ ถือครองอยู่แล้วในระบบนิเวศ มากกว่าจะเป็นธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม
3. สายที่สามคือ ธุรกิจโรงแรม สร้างรายได้ 1,962 ล้านบาท คิดเป็นราวร้อยละ 4 ปัจจุบันบริษัทฯ มีโรงแรม 11 แห่งในไทย ภายใต้สามแบรนด์ ได้แก่ ฮิลตัน (บริหารโดยฮิลตัน เน้นแหล่งท่องเที่ยวและพื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม) เซ็นทารา (เน้นเมืองใหญ่ต่างจังหวัด กลุ่มลูกค้าชาวไทย) และโก! โฮเทล (Premium Budget เน้นนักเดินทางเพื่อธุรกิจในเขตอุตสาหกรรม) เช่นเดียวกับที่พักอาศัย ทำเลของโรงแรมถูกเลือกให้อยู่ติดศูนย์การค้าของกลุ่มเป็นหลัก ในเชิงภูมิศาสตร์ รายได้ของ CPN ยังพึ่งพาตลาดในประเทศเกือบทั้งหมด โดยรายได้จากต่างประเทศคิดเป็นเพียงร้อยละ 6 ในปี 2025 แม้จะมีแนวโน้มค่อยๆ เพิ่มขึ้น สะท้อนว่าการขยายสู่ภูมิภาคยังอยู่ในระยะเริ่มต้น

กลยุทธ์การตลาด

จุดที่ทำให้ CPN แตกต่างจากผู้พัฒนาศูนย์การค้ารายอื่นอย่างชัดเจนคือ วิธีคิดที่เปลี่ยนบทบาทจาก "เจ้าของพื้นที่" ไปสู่ "ผู้บริหารระบบนิเวศและแพลตฟอร์มการตลาด" กลยุทธ์การตลาดของบริษัทฯ วางอยู่บนเสาหลักหลายด้านที่เสริมกัน

ประการแรกคือ การเป็นเครือข่ายเดียวที่ครอบคลุมทั่วประเทศ บริษัทฯ เป็นผู้ให้บริการศูนย์การค้าเพียงรายเดียวที่มีศูนย์การค้ามากกว่า 40 แห่งกระจายทั่วประเทศ ความครอบคลุมเชิงพื้นที่นี้เป็นข้อได้เปรียบที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก เพราะทำให้บริษัทฯ สามารถเสนอ "แพ็กเกจระดับชาติ" ให้กับผู้เช่าและแบรนด์พันธมิตรที่ต้องการขยายสาขาพร้อมกันหลายจังหวัดในคราวเดียว

ประการที่สองคือ การเป็น House of Global Brands ด้วยขนาดของเครือข่ายและฐานผู้ใช้บริการ ทำให้เซ็นทรัลพัฒนากลายเป็นตัวเลือกอันดับหนึ่งของทั้งแบรนด์ไทยและต่างประเทศ แบรนด์ระดับโลกจำนวนมากเลือกเปิดร้านสาขาแรกและร้าน flagship ในศูนย์การค้าของ CPN ซึ่งเป็นกลไกดึงดูดผู้บริโภคระดับบนและสร้างความแตกต่างให้กับศูนย์การค้าโดยที่บริษัทฯ ไม่ต้องลงทุนเอง

ประการที่สามคือ การตลาดเชิงประสบการณ์และ Omnichannel บริษัทฯ จัดกิจกรรมทางการตลาดและนำเสนอประสบการณ์ใหม่ต่อเนื่องตลอดปี ทำให้ดึงดูดผู้ใช้บริการได้กว่า 500 ล้านครั้งต่อปี พร้อมเชื่อมประสบการณ์ทั้ง Online และ Offline เข้าด้วยกันตามเป้าหมายการเป็น "Center of Life" หรือศูนย์กลางการใช้ชีวิตของคนทุกกลุ่ม แนวคิดนี้ทำให้ศูนย์การค้าไม่ได้แข่งกันแค่เรื่องร้านค้า แต่แข่งกันในฐานะจุดหมายปลายทางของการใช้เวลา

ทิศทางในอนาคตและมุมมองสำหรับนักลงทุน

สำหรับปี 2026 CPN วางแผนขยายระบบนิเวศต่อเนื่องผ่านโครงการศูนย์การค้าใหม่ ได้แก่ Central Khon Kaen Campus, Central Northville และ The Central พร้อมทั้งปรับโฉมและขยายพื้นที่ศูนย์การค้าเดิมอีกหลายแห่ง เช่น Central Chiangmai Airport และ Central Phuket ในด้านธุรกิจ non-retail บริษัทฯ ตั้งเป้ามีโรงแรมรวม 25 แห่งภายใน 5 ปีข้างหน้า โดยล่าสุดประกาศพัฒนาโรงแรมโอ๊ควูด เซ็นทรัล หาดใหญ่ ซึ่งเป็นการเปิดตัวแบรนด์ Oakwood ครั้งแรกในพื้นที่ ยุทธศาสตร์การเติบโตยังคงยึดหลักเดิม คือใช้ศูนย์การค้าเป็นแกน แล้วต่อยอดด้วยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องบนที่ดินและฐานลูกค้าที่มีอยู่แล้ว ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนต่อเงินลงทุน

ในเชิงการลงทุน จุดแข็งของ CPN อยู่ที่คุณภาพและความสม่ำเสมอของกระแสเงินสด รายได้กว่าร้อยละ 87 มาจากค่าเช่าที่มีสัญญาผูกพัน อัตราการเช่าที่เกินร้อยละ 90 ต่อเนื่อง ส่วนแบ่งตลาดอันดับหนึ่ง และเครดิตระดับ AA+ ล้วนเป็นเครื่องยืนยันฐานะที่มั่นคง ขณะที่กลไกกองทรัสต์ช่วยให้บริษัทฯ หมุนเวียนเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในทางกลับกัน นักลงทุนควรตระหนักว่ารายได้เกือบทั้งหมดยังพึ่งพาเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ผลประกอบการผูกกับวัฏจักรการบริโภคของไทย ขณะที่การขยายสู่ภูมิภาคยังมีสัดส่วนน้อยและต้องใช้เวลาพิสูจน์ผล นอกจากนี้ แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2026 ที่คาดว่าจะขยายตัวเพียงร้อยละ 1.5–2.5 พร้อมความไม่แน่นอนจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ภายนอก ก็เป็นตัวแปรที่ต้องติดตามในการประเมินการเติบโตระยะสั้น

ทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับบริษัท ทั้งนี้ ท่านสามารถอ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็มเกี่ยวกับสัญญา Futures บนหุ้น CPN และหุ้นอื่นๆได้บนเว็บหน้าเว็บบริษัท YLG Futures ของเราให้หัวข้อ “บทวิเคราะห์” URL: https://www.ylgfutures.co.th/th/updates/news-research/analyst-research/set-50-and-stock-futures

และนอกจากนี้ หุ้น CPN ยังสามารถเลือกลงทุนผ่านตลาด TFEX โดยลงทุนผ่าน Single Stock Futures โดยมีให้เลือกหลายซี่รี่ โดยแต่ละซี่รี่จะมีอายุต่างกัน เช่น CPNU26 หรือ CPNZ26 เป็นต้น นักลงทุนจะใช้เงินน้อยกว่าในการลงทุนผ่าน Single Stock Futures และสามารถทำกำไรได้ทั้งขาขึ้นและขาลง หากนักลงทุนท่านใดสนใจที่ลงทุนบนสัญญาฟิวเจอร์ส สามารถติดต่อได้เลยที่ Line @ylgfutures (TFEX) หรือ @ylgglobalmarket (ตลาดต่างประเทศ) และโทร 02-687-9999

โดย ฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน บริษัท วายแอลจี บูลเลี่ยน แอนด์ ฟิวเจอร์ส จำกัด
(บทความโดย: ดร.ณัฐวุฒิ นราวุฒิชัย, CISA)